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아파트 입주자 모집공고에 숨은 정보

인생은 여행 — Fri, 29 May 2020 14:02:44 +0900

아파트 입주자 모집공고에 숨은 정보

신문이나 인터넷 매체에서 광고를 내고 있는 아파트 입주자 모집공고가 있다.

입주자 모집공고는 아파트를 분양받으려는 사람에게 해당 아파트의 정보를 사실 그대로 제공하는 것을 말한다.

사람들의 관심을 끌기 위해 약간 과장하는 분양광고와는 다르며, '주택공급에 관한 규칙'에 따르면, 사업 주체가 입주자를 모집하고자 할 때는 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 시,군,자치구의 인터넷 홈페이지 또는 해당 주택건설지역 거주자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 입주자모집공고를 게시하게 되어 있다.

입주자 모집공고, 어떤 것을 알 수 있는가?

입주자 모집공고를 보면 일단 읽어야 할 페이지가 너무 많은데, 그 이유는 정부에서 규제하는 사항들이 많기 때문이다.

따라서 페이지가 많더라도 모두 읽어 봐야 한다. 입주자 모집공고를 꼼꼼하게 살펴본다면 어느새 청약 전문가가 되어 있을 것이다. 그럼 입주자 모집공고에 어떠한 내용이 실려 있는지 살펴보자.

청약일정 및 청약 제한사항

청약일정과 정부 정책에 따른 규제 및 제한사항, 분양권 전매금지 기간, 재당첨 제한 기간, 투기 적발자 처벌 등의 내용을 확인할 수 있다.

공급내역 및 공급금액

분양하는 주택의 면적, 세대수, 분양가격, 납부일정 등에 관한 내용을 확인할 수 있다.

특별공급 신청자격 및 당첨자 선정방법

다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자 등을 위한 특별공급에 관한 자세한 사항을 알 수 있다.

당첨 가능성을 확인해보는 것이 좋겠다.

일반공급 신청자격 및 입주자 선정방법

입주자 저축 순위별 자격요건, 민영주택 청약 예치기준 금액, 청약가점제 적용기준, 일반공급 당첨자 및 예비입주자 선정방법 등에 관한 내용을 알 수 있다.

청약 신청방법

특별공급과 일반공급 청약방법에 관한 내용을 자세하게 알 수 있다. 중요한 내용이니 꼼꼼하게 읽어 봐야 한다.

당첨자 발표 및 계약 체결

당첨자 발표일, 당첨자 계약체결일, 계약 시 유의사항 등에 관해 알 수 있다. 청약 후 가장 먼저 해야 할 일이므로 매우 중요하니 반드시 확인하고 기억해야 한다.

기타 계약자 안내

입주예정일, 사전점검, 소비자 피해보상, 분양보증인, 공동주택 성능등급, 주차장, 발코니, 창호, 조경 등 설계 관련 주요사항에 관한 내용이다.

참고로 청약일정 중 모집공고일은 청약통장 예치금, 무주택기간, 나이, 지역거주 기간 등의 기준이 되는 날이므로 모집공고일 전에 반드시 조건을 갖춰야 한다.

또한, 자신이 청약하려는 지역이 가점제 및 추첨제 비율, 대출규모 등에 영향을 주는 투기과열지구나 청약과열지역인지 여부를 반드시 확인해야 한다.

청약경쟁률은 한국감정원 청약홈에서 청약 후 확인 할 수 있다. 경쟁률을 알면 당첨확률이 어느 정도인지도 가늠해볼 수 있겠다.

부동산 광고, 과연 믿을 수 있는 것인가?

인생은 여행 — Thu, 14 May 2020 12:21:57 +0900

부동산 광고, 과연 믿을 수 있는 것인가?

인터넷, 신문 또는 라디오에서 주택, 상가, 토지를 구매하라는 광고를 심심찮게 볼 수 있다.

이러한 모든 광고들은 주택, 상가, 토지를 사면 금방이라고 대박이 난다며 현혹하는 말들로 가득하다.

하지만 그런 주택, 상가, 토지를 사면 대박이 아니라 쪽박을 찰 수도 있다. 돈 안되는 주택, 상가, 토지를 어떻게든지 팔아보려는 속셈으로 광고하는 것이기 때문이다.

돈 되는 부동산이라면 광고를 내는 자기들이 먼저 샀을 것이다.

그렇다고 해서 신문이나 라디오에서 광고하는 주택, 상가, 토지를 사면 무조건 손해를 보는 것이 아니다.

이러한 광고를 보고 주택, 상가, 토지를 사려면 그 물건을 꼼꼼히 살펴본 후에 해당 주택이나 상가 또는 토지가 있는 시청, 군청, 구청을 직접 방문하여 담당 공무원들에게 해당 부동산에 대한 자세한 내용을 알아보고 구매해야 한다.

평소 자신의 땅을 가지고 싶어 했던 김아무개씨는 돈이 없어서 땅을 사지 못하고 있다가, 토지를 아주 싸게 판다는 신문 광고를 보고는 이 것은 사야된다고 마음먹고 해당 광고주에게 연락을 했다. 그리고 신문 광고를 낸 사무실 직원과 함께 광고에 나온 땅을 보러 갔고, 실제로 보고는 마음에 들어 그 자리에서 바로 계약을 했다.

그런데 잔금을 치르고 토지를 자기 명의로 바꾸고 난 후 그 땅에 집을 지으려고 하니 군청에서 허가가 나지 않았다.

광고에 난 그 땅은 산에 있는 토지로써 들어가는 길이 없는 '맹지'였기 때문에 허가를 내주지 않았던 것이다.

김아무개씨는 광고를 냈던 사무실을 찾아갔지만, 이미 그들은 그곳을 떠난 후였다.

김아무개씨가 토지를 살 때 광고한 사무실 직원의 말만 믿지 않고 해당 토지가 있는 군청에 가서 담당 공무원에게 그 토지에 관한 내용을 한마디만 물어봤거나, 지적도나 토지이용계획확인서 등의 부동산 공부서류만 한번 확인했어도 이런 피해는 입지 않았을 것이다.

부동산 투자를 시작할 때 많은 사람들이 어려움을 겪는 부분 중 하나가 생각보다 많은 돈이 필요하다는 것이다.

그래서 간혹 뜻이 맞는 사람들과 공동투자를 생각하곤 한다.

공동투자의 장점은 적은 돈으로 비싼 부동산에 투자할 수 있다는 것이다.

하지만 공동투자자들 간에 생각이 다를 경우 말다툼을 하다가 적당한 매도, 매수 시점을 놓칠 수도 있고, 부동산 경매에 참여할 때 일부가 자격요건이 미미할 경우 매수하지 못하는 등의 단점도 있다.

따라서 초보자라면 다양한 경험을 쌓기 전까지는 공동투자에 도전하지 않는 것이 좋겠다.

요즘 신도시 등 개발 예정지역의 토지를 3~4평만 매입해도 개발 후 상가용지나 단독주택용지를 분양받을 수 있다는 신종 토지 사기가 기승이니 투자를 고려하는 사람들의 주의가 필요하겠다.

3~4평 정도의 작은 공유지분으로는 원하는 용지를 분양받기 어려울 수 있을뿐더러 나중에 매도하기도 어려울 수 있으므로 신중하게 투자해야 한다.

투자하기전 감정 조절이 급선무다

인생은 여행 — Tue, 28 Apr 2020 11:27:13 +0900

투자하기전 감정 조절이 급선무다.

주가의 저점을 잡아내거나 금리의 고점을 잡아내기 위해서는 감정이나 직관에 의해 판단해서는 안된다.

왜냐하면 감정이나 직관은 판단에 혼돈을 일으키고 결과적으로 실수를 불러올 가능성이 매우 높기 때문이다.

그보다는 자신만의 투자 원칙을 정하고 그 원칙대로 판단하고 행동하는 게 바람직하다.

그리고 그 결정이 최선이라 생각해야 한다.

그렇지 않고 감정이나 직관에 의해 판단하고 행동하면 일을 그르치기 십상이다.

예를 들어 주가가 저점에 도달했더라도 감정이 앞서면 주가가 더 떨어질 것 같아서 주식을 매수하지 못한다.

반대로 주가가 고점에 달했더라도 감정이 앞서면 주가가 더 오를 것 같아서 주식을 매도하지 못한다.

그렇기 때문에 스스로 투자의 원칙을 정하고 그에 따라 판단하고 행동하라는 것이다.

이를 위해 투자를 하기 전에 자신만의 투자 지침서를 만들어두는 게 순서다.

투자 지침서란 일종의 행동강령인데, 다음과 같을 것이다.

- 주가가 이전의 고점에 비해 30% 이상 떨어지면 주식을 매수한다.

- 주가가 이전의 고점에 달하면 주식을 즉시 매도한다.

- 수익률이 30%에 달하면 주식을 즉시 매도한다.

- 주가가 이전의 고점에 달하지 않더라도 주식을 매수한 날로부터 24개월이 경과하면 주식을 즉시 매도한다.

이와 같은 행동강령을 정해두고 그에 따라 행동하면 감정 개입을 최소한으로 줄일 수 있으며 다른 사람의 말에 휘둘리지도 않게 된다.

그러면 투자를 하고 나서 적어도 자기 자신을 비하하거나 남을 탓할 일은 생기지 않는다.

투자에 실패한 뒤 자기 자신을 바보 취급하거나 남의 탓을 하는 것만큼 후회스러운 감정은 없다.

투자 지침서는 적어도 5가지 이상의 영역을 구분해서 만들어야 한다.

우선 채권과 주식의 자산배분 비율, 채권과 주식의 매수 및 매도시기, 마지막으로 수많은 채권과 주식에서 어떤 종목을 매수할 것인지에 대한 기준이 있어야 한다.

주택청약종합저축에 가입해야 새 아파트를 사기 쉽다?

인생은 여행 — Thu, 16 Apr 2020 16:06:32 +0900

과거에는 새 아파트를 사려면 자신이 사려는 아파트가 해당 지자체나 한국토지주택공사에서 지은 건지, 건설사 단독으로 지은 건지, 전용 면적이 85m² 이하인지, 그 이상인지에 따라 청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 중에 하나를 골라 가입해야 했다.

그런데 2015년 9월1일부터 이 4가지 통장이 주택청약종합저축으로 통합되었다.

청약저축, 청약부금, 청약예금에 이미 가입한 사람들은 계속 유지하고 청약도 할 수 있지만, 신규가입은 불가하다.

주택청약종합저축은 다른 예적금 상품보다 금리가 높고, 소득공제 혜택도 준다.

<주택청약종합저축>

주택청약종합저축은 아파트청약 자격을 갖주기 위한 필수품이다. 청약 경쟁은 갈수록 치열해져서 국민주택이나 민영주택에 당첨되려면 1순위 조건을 충족해야 그나마 성공률이 높다.

또 주택청약종합저축에 가입한 무주택세대주는 소득공제도 받을 수 있으니 아직도 없다면 일단 만들어두는 것이 좋겠다.

주택청약종합저축 연말정산 소득공제 조건

1) 소득공제 대상자 : 총 급여액이 7,000만원 이하 근로자인 무주택세대주

2) 소득공제 조건 : 과세연도 12월 31일까지 가입은행에 '무주택확인서'를 제출한 자

3) 소득공제 한도 : 해당 과세연도(연간 240만원) 한도인 납부분의 40%(96만원 한도)

(가입일로부터 5년 이내에 해지하거나 85m²를 초과하는 주택에 당첨되면 소득공제 추징 대상자가 될 수 있음)

가입조건과 납입금액, 취급은행

'주택청약종합저축'은 대한민국 국민, 국내에 거주하는 재외동포 및 외국인이라면 누구나 가입할 수 있다. 단, 1인 1통장만 가능하고 은행이 다르더라도 추가 가입은 불가능하다.

매월 2만~50만원까지 자유롭게 납입할 수 있고, 잔액이 1,500만원 미만인 경우 월 50만 원을 초과하여 잔액이 1,500만 원이 될 때까지 일시예치가 가능하다. 잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만 원 이내에서 자유적립이 가능하다.

우리은행, KB국민은행, IBK기업은행, NH농협, 신한은행, KEB하나은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행에서 취급한다.

어떤 종류의 집을 살 수 있나?

주택청약종합저축으로는 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 신청할 수 있다.

'국민주택'은 국가, 지방자치단체, LH공사 등에서 짓거나 주택도시기금(서민을 위한 주택을 지을 때 정부에서 지원해주는 기금) 등의 지원을 받아 건설하는 85m² (약 25평) 이하 주택이며, '민영주택'은 민간건설업계가 주택도시기금의 지원없이 짓거나 전용면적이 85m²를 초과하는 주택을 가리킨다. 즉, 이 2가지 유형은 주택의 규모가 공급주체에 따른 구분이다.

국민주택과 민영주택 1순위 요건은?

국민주택과 민영주택의 1순위 요건은 가입기간 및 납입횟수 등에 따라 달라진다.

1순위 안에서도 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 따라 가점이 부여되는데, 이를 청약가점제라고 한다.

청약을 신청한 사람 중 1순위를 대상으로 먼저 분양이 이뤄지고 남은 주택이 2순위로 넘어간다.

하지만 1순위 조건을 충족하는 사람이 워낙 많으므로 아파트 청약을 목표로 한다면 1순위 요건은 필수로 충족해야 한다.

또한 청약통장 가입자가 사망할 경우 그 상속인 명의로 변경할 수 있다.

1) 국민주택 : 청약통장 가입 후 2년 이상, 납입횟수 24회 이상, 세대주, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당청된 자가 없는 무주택세대구성원

- 1순위 조건 : 가입 후 1년이 지난 시점까지 연체없이 매월 정해진 날짜에 월납입금을 12회 이상 납입한 자

- 수도권 : 가입기간 1년 이상, 납입횟수 12회 이상

- 수도권 외 지역 : 가입기간 6~12개월 기간으로 시,도지사가 정하는 기간

2) 민영주택 : 청약통장 가입 후 2년 이상, 청약예금 지역별 예치금 이상. 세대주, 과거 5년 이내 당첨 사실이 없는 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유하지 않은 세대에 속하는 자

- 1순위 조건 : 가입 후 1년이 지난 시점까지 납입금액이 청약예금 지역별 예치금 이상인 자

- 수도권 : 가입기간 1년 이상

- 수도권 외 지역 : 가입기간 6~12개월 기간으로 시,도지사가 정하는 기간

★ 투기과열지구 및 조정대상지역 중 청약과열지역 1순위 자격은 청약통장 가입후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한 함) 이상

<지역별, 평형별 예치금액>

전용면적	서울/부산	기타 광역시	기타 지역
85m² 이하	300만원	250만원	200만원
85m2 초과 102m² 이하	600만원	400만원	300만원
102m² 초과 135m² 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든 면적	1,500만원	1,000만원	500만원

<청약자격>

청약자격은 최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택 지역 또는 인근 지역에 거주하는 자로서 만 19세 이상과 자녀를 양육하거나 부모의 사망, 실종으로 형제자매를 부양하는 세대주인 미성년자여야 함.

아래 사이트에서 청약자격을 확인할 수 있다.

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

청약홈

www.applyhome.co.kr

<이자 관련>

이율은 1개월 이내는 무이자, 1개월 초과~1년 미만은 1.0%, 1년 이상~2년 미만은 1.5%, 2년 이상은 1.8%이다.

<청약과열지역은?>

부동산 열기를 잠재우기 위해 정부가 규제하는 조정대상지역 중 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 말한다.

청약하려는 주택이 청약과열지역에 있는지 확인하고 싶다면 해당 주택의 입주자모집공고문을 보면 된다.

반대로, 주태가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양,매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역은 위축지역으로 지정된다. 해당 지역에서는 1순위 청약자격 및 전매 제한이 완화된다.

집 구입을 쉽게 도와주는 사이트

인생은 여행 — Sat, 21 Mar 2020 17:16:31 +0900

내게 맞는 집을 장만하려면 많은 정보가 필요한데, 그렇다고 무작정 발로 뛰면서 알아보기에는 시간과 비용이 많이 든다.

다양한 정보를 효율적으로 얻을 수 있는 인터넷 사이트를 살펴보자.

[국토교통부 실거래가 공개시스템]

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

rt.molit.go.kr

부동산에 투자하려면 부동산의 정확한 가치와 세금 등을 알아야 하는데 그러려면 아파트 실거래가, 개별공시지가, 단독주택 가격, 공동주택 가격 등을 확인해야 한다.

여기서 실거래가는 실제로 사고판 부동산의 가격을 말하고, 개별공시지가는 나라에서 재산세나 종합부동산세 등 세금을 걷기 위해 각각의 토지별로 매겨놓은 가격을 말한다. 이러한 정보를 한눈에 확인할 수 있는 곳이 바로 이 사이트다.

[토지이용규제정보서비스]

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

토지이용규제정보서비스, 토지이용규제, 토지이용, luris, 국토교통부, 토지의 효율적 이용

luris.molit.go.kr

토지를 살 때는 자신이 원하는대로 이용할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다.

그렇지 않으면 쓸모없는 토지를 사게 될 수도 있다. 이를 확인할 수 있는 사이트다.

[주택도시기금]

http://nhuf.molit.go.kr/

주택도시기금

주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출

nhuf.molit.go.kr

주택구입대출, 전세자금대출, 월세대출, 주택청양 등 주택과 관련된 모든 정보를 알 수 있는 사이트다.

[대법원 인터넷등기소]

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

www.iros.go.kr

세를 얻거나 집을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나인 등기사항전부증명서를 컴퓨터로 손쉽게 발급받을 수 있는 사이트다.

[전국은행연합회]

https://www.kfb.or.kr/main/main.php

전국은행연합회

금융상품정보, 금리/수수료 비교공시, 금융서비스 정보, 소비자 정보, 회원사 정보 및 연합회 소개 등

www.kfb.or.kr

대부분의 사람들은 집을 살 때 은행에서 일정 금액의 돈을 빌린다.

그런데 이때 자신에게 맞는 대출상품을 고르기가 쉽지 않다.

또한 여러 은행에서 대출상담을 하다 보면 신용조회를 많이 하게되어 신용등급이 떨어질 수 있다.

이때 이용하는 사이트로 전국에 있는 모든 은행의 대출상품, 이자, 상환조건, 등을 한눈에 비교해 볼 수 있다.

[한국주택금융공사]

https://www.hf.go.kr/hf/index.do

HF 한국주택금융공사

www.hf.go.kr

대출이라고 하면 은행만을 떠올릴 수 있는데 10년 이상 장기대출을 원할 때는 한국주택금융공사의 도움을 받는게 좋겠다.

이곳은 일반 시중 은행보다 비교적 낮은 금리로 주택담보대출을 해주거나, 전세자금보증 및 중도금보증을 해준다.

이밖에도 주택연금(만 60세 이상인 사람이 자기 소유의 주택을 담보로 금융기관으로부터 받는 연금)을 운영하기도 한다.

주택청약종합저축, 전세자금대출 관련 정보를 얻을 수 있는 은행들

주택청약종합저축에 가입하고 싶거나, 전세자금이 부족하다면 어떻게 해야 하나. 이럴 때는 다음의 은행 홈페이지를 방문해 조건을 확인한 후 주택청약종합저축에 가입하거나 부족한 전세자금을 빌리면 된다.

경매 관련 사이트

부동산 경매에 참여하려면 어떤 부동산이 얼마에 경매에 나왔는지 그리고 몇 건이 얼마에 팔렸는지, 경매일자는 언제인지 등의 정보를 알아야 한다.

대법원 법원경매정보 사이트는무료지만 유료 경매 사이트도 많다.

유료 사이트를 이용할 때는 무조건 비싼 사이트를 이용하기보다, 각 사이트의 장단점을 비교해보고 자신에게 적합한 사이트를 고르는 지혜가 필요하다.

<무료 사이트>

http://www.courtauction.co.kr/main/main.asp

:::국내최강의 경매정보 [한국법원경매정보]:::

www.courtauction.co.kr

대법원 법원경매정보 사이트

<유료 사이트>

http://www.goodauction.com/

굿옥션 - 법원경매정보 No.1

법원경/공매정보 No.1 굿옥션. 가장 빠르고 정확하게 경매정보의 표준을 만들어 갑니다.

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(주)한국부동산경매정보

since 2002, 전국 부동산경매정보 제공, 전문가상담,경매컨설팅, 경락부동산 인도/명도상담, 매각(불)허가 상담

www.auction119.co.kr

http://www.hkauction.co.kr/

한국경매

부동산경매정보, 법원경매, 경매컨설팅, 경매강의, 22년 전통 78만 회원

www.hkauction.co.kr

http://www.houseinfo.co.kr/

::: 하우스인포 :::

www.houseinfo.co.kr

http://www.taein.co.kr/

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http://www.speedauction.co.kr/

대한민국 NO.1 법원경매정보 -스피드옥션-

www.speedauction.co.kr

[온비드]

http://www.onbid.co.kr/

온비드 메인

www.onbid.co.kr

한국자산관리공사(KAMCO)가 관리하는 경매의 일종인 '공매'에 참여하려면 '온비드'를 이용해야 한다.

온비드는 어떤 부동산이 얼마에 공매로 나왔는지 등 공매와 관련된 정보를 모두 알 수 있는 사이트다.

주식 투자의 위험을 줄이는 방법에 대해 알아보자

인생은 여행 — Mon, 9 Mar 2020 12:12:24 +0900

주식 투자의 위험을 줄이는 방법에 대해 알아보자

주식의 매수 시기는 개별 종목의 주가가 아닌 코스피지수의 하락 추세를 보고 판단해야 한다.

경제위기가 닥치면 모든 주식이 외줄을 타는 광대처럼 시장과 운명을 함께한다.

시장이 회복되지 않으면 주가도 오르지 않는다. 따라서 개별 종목의 주가보다는 시장의 추세를 보고 매수 타이밍을 잡아야 한다.

투자 지침으로는 코스피지수가 위기 발생 전보다 얼마나 더 떨어지면 주식을 매수할 것인지 등이 기준이 될 수 있다.

예를 들어 코스피지수가 위기 발생 전보다 30% 이상 떨어지면 주식을 매수한다는 식의 기준을 정했다고 가정해보자. 위기 발생 전 코스피지수가 2000이었다면 30%인 600포인트가 빠진 1400 아래로 떨어지면 주식을 매수하는 것이다.

주식을 매수할 때는 코스피지수가 투자 지침서에서 정한 매수 기준에 도달했더라도 향후 주가가 더 떨어질 수 있으므로 모든 자금을 일시에 투자하지 말고 여러 번 나누어서 매수하는 게 바람직하다.

<주식의 매수 시기 판단의 예>

① 코스피지수가 위기 발생 전보다 30% 이상 떨어지면 매수한다.

② 코스피지수가 이전의 고점 대비 40% 이상 떨어지면 매수한다.

③ 주가가 더 떨어질 수 있으므로 매수 자금을 일시에 사용하지 말고 한 달 간격으로 6~12회에 걸쳐 분할 매수한다.

주식의 매도 시기는 코스피지수의 상승 추세를 보고 판단할 수 있고, 목표 수익률을 정하여 판단할 수도 있다. 예를 들어 주식을 매수한 뒤 코스피지수가 위기 발생 전의 지수를 회복하면 주식을 매도하거나 투자 원금의 수익률이 50%를 넘어서면 매도하는 식으로 기준을 정하라는 뜻이다. 그리고 코스피지수가 투자 지침에서 정한 매도 기준에 도달했더라도 향후 주가가 더 오를 수 있으므로 주식을 일시에 전부 매도하지 말고 여러 번에 걸쳐 분할 매도하는 게 바람직하다.

<주식의 매도 시기 판단의 예>

① 코스피지수가 이전의 고점을 회복하면 매도한다.

② 투자 원금의 수익률이 50%를 넘어서면 매도한다.

③ 매수 종료 후 24개월이 지나면 수익률에 상관없이 매도한다.

④ 주식을 매도한 뒤에도 주가가 계속 오를 수 있으므로 일시에 전부 매도하지 말고 보름 또는 한 달 정도의 간격을

두고 6~12회에 걸쳐 분할 매도한다.

예금 및 대출의 단리, 복리 계산 방법

인생은 여행 — Mon, 24 Feb 2020 11:48:05 +0900

예금 및 대출의 단리, 복리 계산 방법

금리는 원금에서 발생하는 이자를 계산하는 방식에 따라 단리와 복리로 구분된다.

단리는 최초의 원금에 대해서만 이자를 계산하는 방식이기 때문에 돈을 빌리가나 빌려준 기간 동안 이자율의 변동이 없다면 매년 발생하는 이자도 변동하지 않는다. 예를 들어 예금금리 연 10%의 조건으로 은행에 3년 동안 1000만 원을 예금한다고 가정해보자.

이자를 단리 방식으로 계산하면 매년 100만 원의 이자가 발생하며 3년 동안 변동하지 않는다.

따라서 3년 동안 발생하는 이자는 총 300만 원이 되는 것이다.

반면에 복리는 최초의 원금에 이자를 가산해서 계산하는 방식이기 때문에 매년 이자가 증가한다. 앞선 단리의 경우에서 이자를 복리 방식으로 계산하면 첫 해에는 100만 원의 이자가 발생하고 그 다음 해에는 110만 원, 3년째 되는 해는 121만 원의 이자가 발생한다. 그러므로 복리로 계산할 경우 3년 기간을 기준으로 단리에 비해 31만 원 더 이자가 발생하게 된다.

(단리의 경우 3년 예금시 300만 원, 복리의 경우 331만 원)

복리는 계산 주기에 따라 월 복리, 3개월 복리, 6개월 복리, 연 복리등으로 구분하는데 월 복리는 1개월마다 이자가 원금에 가산되고 연 복리는 12개월마다 이자가 원금에 가산된다.

따라서 복리의 계산 주기가 짧을수록 이자가 많아진다.

단리와 복리는 원금이 작거나 계산 기간이 짧을 때는 이자에 큰 차이가 없지만 원금이 크거나 계산 기간이 길 때는 시간이 길수록 그 차이가 크게 벌어진다.

은행에서 돈을 빌릴 때는 대출금리를 단리 방식으로 요구하는 게 유리하고, 은행에 돈을 예금할 때는 예금금리를 복리 방식으로 요구하는 게 유리하다. 하지만 불행히도 고객인데도 불구하고 은행에 금리 계산 방식을 요구할 권한이 없다는 게 문제다. 고객이 희망하는 바와는 반대로, 은행은 대출금리는 대부분 복리방식으로 계산하고 예금금리는 대부분의 경우 단리 방식으로 계산한다. 어떤 계산 방식으로 선택할 것인지는 순전히 은행 마음대로다.

이것도 경제원리로 결정되어질 수밖에 없다는 것이다.

주식투자의 이점 - 배당금과 매매차익

인생은 여행 — Fri, 22 Nov 2019 13:30:19 +0900

주식투자의 이점 - 배당금과 매매차익

주식은 주식회사인 기업이 사업에 필요한 자본금을 마련하기 위해 발행하는 유가증권이다.

투자자는 주식을 매수함으로써 기업에 투자하고 그 대가로서 기업의 이익 중 일부를 배당 받을 권리를 갖게 된다.

따라서 향후 주식에서 배당금이 많이 나올 것으로 예상되면 주가가 오르고 반대의 경우에는 주가가 딸어진다.

기업은 사업에 필요한 자금을 마련하기 위해 채권도 발행한다.

우리가 채권에 투자하면 기업이 이익을 내지 못해도 만기일이 되면 원금과 확정된 이자를 받을 수 있다.

반면에 우리가 주식에 투자하면 기업으로부터 원금 상환을 보장받지 못할 뿐 아니라 기업이 이익을 내지 못하면 배당금을 한 푼도 받지 못한다.

그 대신 주가는 채권 가격에 비해 변동폭이 매우 크기 때문에 주가가 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 채권 이자보다 훨씬 더 많은 매매차익을 얻을 수 있다.

주가는 사람들이 투자하는 개별 기업의 이익 전망과 전체 주식시장의 전망에 따라 변동한다.

사람들이 어떻게 전망하는냐(심리)에 따라 주식의 수요와 공급이 변동하기 때문이다.

경기가 호황이라도 부실한 기업은 이익을 내기 어렵다. 그래서 주식 시장이 뜨겁게 달아올라도 부실한 기업의 주가는 떨어진다. 그런 주식은 호황기에도 사람들이 투자를 기피하기 때문이다.

경기가 불황일 때는 우량 기업도 이익을 내기 어렵다.

주식시장이 차갑게 식으면 우량 기업의 주가도 떨어진다. 그때는 사람들이 주식 자체를 기피하기 때문에 주식시장에서 돈이 썰물처럼 빠져나간다. 매에 장사 없듯이 주식시장 전체가 주저앉는데 혼자서 잘났다고 값이 오르는 주식은 찾아 보기 어렵다.

또한 전반적인 경기가 호황이라도 특정 업종의 경기가 불황이면 그 업종에 속한 기업의 주가는 떨어진다.

반대로 전반적인 경기기 불황이라도 특정 업종의 경기가 호황이면 그 업종의 주가는 오른다.

그래서 주가에 투자할 때는 우량 기업의 주식을 고르는 것도 중요하지만 주식시장과 업종의 추세를 보고 매수와 매도 타이밍을 잘 잡아내는 게 훨씬 더 중요하다.

재벌기업일지라도 한 개의 기업은 넓은 바다에 떠 있는 한 척의 조각배에 불가하다. 아무리 큰 배도 파도가 출렁일 때마다 함께 오르내리듯 기업의 주가도 주식시장이 출렁일 때마다 시장과 함께 오르내린다.

그중 어떤 것은 상대적으로 많이 오르내리고 다른 것은 상대적으로 적게 오르내리는 차이만 있을 뿐이다.

그렇기 때문에 제아무리 우량 주식이라도 시장이 호황일 때 비싼 값에 사서 시장이 불황일 때 싼값에 팔면 손해를 볼 수밖에 없다.

신용등급에 따른 채권의 발행금리

인생은 여행 — Mon, 16 Sep 2019 09:22:59 +0900

채권의 발행금리란 정부나 기업이 채권을 발행할 때 투자자에게 얼마의 이자를 주겠다고 약속하는 이자율을 말한다.

발행금리가 채권의 권면에 기재되어 있어 흔히 '표면금리', 또는 '표면이자율'이라고도 불린다.

자금 시장이 긴박한 경우가 아니라면 A등급 이상의 기업은 발행금리를 시장금리(이를 테면 은행의 정기예금 금리 등)보다 높게 주지 않는다.

정부와 공공기관이 발행하는 국공채도 마찬가지다. 왜냐하면 금리를 높게 주지 않아도 채권에 투자하려는 사람들, 즉 돈을 빌려주려는 사람이 많기 때문이다.

반면에 BBB등급 이하의 신용등급이 낮은 기업은 발행금리를 시장금리보다 높게 준다.

그렇지 않으면 채권에 투자하려는 사람이 아무도 없을 것이기 때문이다.

제2금융권으로 불리는 저축은행의 예금금리가 제1금융권 은행의 예금금리보다 높은 이유도 그 때문이다.

은행에 비해 부도날 위험이 상대적으로 높은 저축은행이 시중은행과 똑같은 이자를 준다면 돈을 맡길 사람이 아무도 없을 것이다.

기업이 채권을 발행할 때 발행금리는 국채금리를 기준으로 잡고 거기에 가산금리를 더해서 결정한다.

우리가 은행에서 대출을 받을 때와 유사한 개념이다. 은행의 대출금리는 기준금리와 가산금리로 구성된다.

여기서 기준금리란 한국은행이 결정하는 기준금리가 아니라 은행이 대출금리를 결정할 때 기준으로 잡는 금리를 말하는 것이다. 은행은 대출 영업을 하기 위해 밖에서 자금을 끌어오는 데 들인 비용(자금조달 비용)과 예대마진, 시장금리 등을 고려해 자체적으로 대출의 기준이 되는 금리를 결정한다.

가산금리는 대출을 신청한 개인이나 기업의 신용등급, 대출 기간 등을 고려해서 더해지는 금리를 말한다.

예를 들어 A은행의 자체 기준금리가 3%이고 B대출의뢰자의 신용등급 등을 고려한 가산금리가 2%이면 대출금리는 5%가 된다.

신용등급이 높으면 가산금리가 낮지만 신용등급이 낮으면 가산금리는 높아진다.

신용등급에 따라 사람을 차별하는 것이다. 따라서 C대출의뢰자와 D대출의뢰자의 신용등급이 다르면 가산금리가 다르기 때문에 같은 기간 동안 같은 금액을 대출받더라도 대출금리가 달라진다.

채권의 발행금리도 은행의 대출금리와 유사한 방식으로 결정된다.

우리나라에서 신용등급이 가장 높은 채권인 국채금리를 기준으로 잡고 거기에 가산금리가 더해져 발행금리가 최종 결정된다.

예를 들어 국채금리가 3%이고 가산금리가 4%이면 채권의 발행금리는 7%가 되는 것이다. 가산금리는 기업의 신용등급, 채권 만기일, 채권의 예상 수요량, 시장금리 등을 고려해 결정되는 데 신용등급이 높은 기업의 채권은 가산금리가 낮은 반면에 신용등급이 낮은 기업의 채권은 가산금리가 상대적으로 높은 수준에서 결정된다.

가산금리는 국채와 회사채의 신용등급 차이를 반영하기 때문에 '신용스프레드'라고도 한다.

경기 불황으로 인해 금융시장에서 기업이 돈을 빌리기 어려울 때는 채권시장에서 평균적인 신용스프레드가 커진다.

기업이 필요한 자금을 마련하기 어려우니 그만큼 가산금리가 높아지기 때문이다.

반면에 경기가 호황이고 시중에 돈이 넘쳐나면 신용스프레드는 작아진다.

빚 갚을 능력을 나타내는 채권의 신용등급

인생은 여행 — Mon, 9 Sep 2019 12:53:16 +0900

돈이 필요한 사람이 은행에 가서 대출 신청을 하면 은행은 먼저 방문자가 빚 갚을 능력이 있는지 알아보기 위해 신용등급을 조회한다.

신용등급이 적정 등급 이상이면 돈을 빌려주지만 신용등급이 낮으면 돈을 빌려주더라도 이자를 더 받거나 너무 낮으면 빌려주지도 않는다.

신용평가사와 금융회사가 개인의 신용등급을 평가하듯 기업 전문 신용평가사(나이스신용평가, 한국기업평가, 한국신용평가 등)는 기업과 채권의 신용등급을 평가한다.

회사채의 신용등급

기업어음(CP)의 신용등급

회사채의 신용등급은 AAA등급(상환 능력 최상)에서 D등급(상환 불능 상태)까지 나누어져 있는데 평가 등급을 크게 양분해서 BBB등급 이상의 채권을 '투자등급 채권', 그 미만의 채권을 '투기 등급 채권'으로 구분한다.

정부가 발행하는 국채는 신용등급이 가장 우수한 채권으로 간주되고 그 외에 지방자치단체, 공공기관 등이 발행하는 공채의 신용등급도 국채에 준하는 것으로 간주된다.

채권에 투자해서 대박을 노릴 게 아니라면 투자등급 채권에만 투자하는 게 바람직하다. 경기가 나쁠 때는 투자등급 중 가장 낮은 등급인 BBB등급의 채권도 투자에 신중해야 한다.

왜냐하면 신용등급이 투기등급으로 강등될 위험이 커지기 때문이다.

채권의 신용등급이 투기등급으로 강등되면 채권 가격이 급락하며 무엇보다 중도에 매도하려고해도 매수자를 찾기가 어려울 수 있다.

신용등급이 떨어지는 것은 기업의 경영 상태가 악화되어 부도 위험이 커진 것을 뜻한다. 즉, 채권에 투자한 돈을 떼일 위험이 커지는 것이다.